'Ev sahibim depozitoyu geri vermiyor, ne yapabilirim?' Hangi durumlar 'hasarlı' kabul ediliyor? Yasalar ne diyor? | 6 SORU 6 YANIT

"Geçtiğimiz aylarda tam 10 yıldır kiracısı olduğum evden taşınma kararı aldım. Ev sahibime de 'İki ay içinde taşınacağım' diye bilgi verdim ki o süreçte yeni kiracı bulabilsin, evi boş kalmasın. 

Eve taşındığım dönem kiram 1.500 TL idi. Depozito olarak da üç kira bedeli, yani 4.500 TL vermiştim. Depozitoyu ev sahibine elden vermiş ve kira sözleşmesine de eklemiştim. Şimdi ev sahibim mutfak dolaplarının çok eskidiğini, evdeki kapıların da hasarlı olduğunu bahane göstererek depozitoyu iade etmeyi reddediyor.

Mutfak dolapları eskidi evet ama bu 10 yıllık sürenin sebep olduğu bir eskime durumu. Kapılarda ise kendisinin iddia ettiği gibi hiçbir yıpranma durumu yok. Aksine eve boya badana yaptığımız üç seferde de kapıları da boyattık ve tertemiz görünüyorlar. Hasardan kastı sanıyorum ki mutfak kapısının kilidinin bozuk olması...

Özetle ev sahibimin iddia ettiği gibi evde bir hasar söz konusu değil. Fakat ısrarla depozitoyu vermeyeceğini söylüyor. Ben bu durumda ne yapabilirim?"

İstanbul'da yaşayan Ekrem B.'nin yaşadığı 'depozito iade sorunu' aslında ev sahibi ve kiracılar arasında çok sık yaşanan bir problem. 

'Güvence bedeli' olarak da adlandırılan depozito, "Kiracının ikameti süresince gayrimenkulün hasar görmesi halinde masrafların karşılanması için kiralama öncesinde ödediği teminat bedeli" olarak tanımlanıyor.

Normal koşullarda, kiracı gayrimenkulden çıktığı zaman evde hasar yoksa mülk sahibinin depozitoyu iade etmesi gerekiyor. Ancak özellikle son zamanlarda ev sahiplerinin depozitoyu iade etmek istemediği pek çok olaya şahitlik ediyoruz.

Evde hasar olduğuna dair iddialarla depozitoyu iade etmeyi reddeden mülk sahipleri ile kiracılar arasında sorunlar yaşanıyor.

Peki bu konuda kanun ne diyor? Hangi durumlarda evde hasar olduğuna ve depozitonun ev sahibinde kalacağına hükmediliyor? Hem mülk sahiplerinin hem de kiracıların hakları neler?

Tüm merak edilenleri Gayrimenkul Hukukçusu Ümit Yasin Kısa 6 soruda anlattı.

DEPOZİTO BANKA HESABINA YATIRILMALI ANCAK ŞU AN ELDEN VERİLİYOR

1- Depozito iade edilirken hem ev sahibinin hem de kiracının hakları neler? Bu konuda yasalarımız ne diyor?

Ümit Yasin Kısa: Kiracının, "depozito" olarak tabir ettiğimiz güvenceyi vermesi Türk Borçlar Kanunu’nun 342'nci maddesinde düzenlenmiştir.

Buna göre; depozito bedeli üç aylık kira bedelini aşamaz, depozito olarak para veya kıymetli evrak verilmesi kararlaştırılmışsa kiracı, kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere, parayı vadeli bir tasarruf hesabına yatırır, kıymetli evrakı ise bir bankaya depo eder. Banka, güvenceleri ancak iki tarafın rızasıyla veya icra takibinin kesinleşmesiyle ya da kesinleşmiş mahkeme kararına dayanarak geri verebilir.

Görüldüğü üzere 2012 yılında yürürlüğe giren kanunla şu anki uygulama birbirinden tamamen farklı. Esasında taraflar arasında yaşanan uyuşmazlıkların çözümü için kanun koyucu bu hükmü getirmiş olsa da maalesef ki uygulanmıyor. Uygulamada depozito bedeli elden veriliyor.

Depozito miktarının ne kadar olacağı kanunumuzda düzenlenmiştir. Buna göre depozito, en fazla üç aylık kira bedeli kadar olabilecektir. Bunun üzerinde bir bedel kiracıdan depozito olarak istenemez.

2- Ev sahibi hangi durumlarda depozitoyu iade etmeme hakkına sahip?

Esasında kanunda öngörüldüğü gibi depozito bedeli bankaya depo edilmiş olursa bu halde depozito, tarafların rızasıyla veya kira sözleşmesinin usulüne uygun olarak bitiminden itibaren üç ay sonrasında kiracıya banka tarafından iade edilir. Eğer kiraya veren kiracıya karşı kira sözleşmesiyle ilgili bir dava açtığını bankaya bildirirse kesinleşmiş mahkeme kararı ile depozito iade edilebilir.

Ne var ki az önce bahsettiğimiz gibi kanunun açık hükmü uygulanmıyor. Depozitonun elden verildiği durumlarda ise kiracı taşınmazı hasarlı bir şekilde bırakmışsa, kiraya verenin kira sözleşmesi nedeniyle bir zararı doğmuşsa bu hallerde kiraya veren güvence bedelini iade etmekten imtina edebiliyor.

OLAĞAN DIŞI KULLANIMLAR KİRACININ SORUMLULUĞUNDA

3- Hangi durumlarda evde hasar olduğu kabul ediliyor? Hasar kapsamına girmeyen noktalar neler?

Kiralanan şeyin olağan kullanımından kaynaklanan yıpranmalar, aksine sözleşme olmadıkça, kiracının sorumluluğunda değildir. Bu nedenle kiralananın olağan kullanımı nedeniyle oluşabilecek yıpranmaların varlığı nedeniyle kiracının vermiş olduğu güvence bedelinin iade edilmemesi doğru olmayacaktır.

Kiralananın hasarlı olup olmadığı ise kiralanan taşınmazın olağan kullanım dışında yıpratılmasıdır. Örneğin, kiracının duvarları delmesi, bazı duvarları yıktırması, zemini sökmesi gibi olağan kullanımın dışında ve kiralananın kullanılamaz/ayıplı hale gelmesiyle sonuçlanan durumlar kiracının sorumluluğunu doğuracaktır. Buna ilişkin kriterler yargılamadaki içtihatlarla oluşmuştur.

KANIT İÇİN FATURA YETMEZ, KİRACILAR DA TUTANAK İMZALATMALI

4- Ev sahibi depozitoyu evdeki hasarlar için kullanacağını söylerse bunu kanıtlamak zorunda mı?

Kiraya verenin depozitoyu iade etmemesi durumunda kiracı bu hususu kabul etmez ve dava yoluna giderse kiraya verenin, kiracının kullanımından kaynaklanan hasarların mevcudiyetini kanıtlaması gerekecektir. Kiraya verenin yalnızca fatura sunması tek başına yeterli olmayabilir, ayrıca delil tespiti yaptırması da ileride doğabilecek uyuşmazlıkları önlemek için yerinde bir önlem olacaktır.

Kiracılar yönünden ise, tahliye ettiği bir taşınmazla ilgili ileride uyuşmazlık yaşamamak adına anahtar teslimini ve kiralananın hasarsız olduğunu bir tutanak ile imza altına alması uygun olacaktır.

5- Diyelim ki evde hasar yok ancak ev sahibi olduğunu iddia ediyor ve depozitoyu vermiyor. Bu durumda ne olur?

Kiraya verenin haksız olarak depozito bedelini vermemesi halinde kiracı genel hükümler uyarınca alacağını elde etmek için icra ve dava yollarını kullanabilir.

6- Öte yandan evi harabeye çeviren kiracılar da oluyor. Bu durumda ev sahibi ne yapabilir?

Bu gibi durumlarda kiraya verenin taşınmazda oluşan hasarı mahkemeye delil tespiti başvurusu yaparak vakit kaybetmeksizin tespit ettirmesi ileride ispat açısından yararına olacaktır. Depozito bedelinin üzerinde bir hasar mevcutsa bunu icra/dava yoluyla kiracıdan tahsil etmek için gerekli hukuki adımları atabilir.