Ev sahibi 'Ben oturacağım' diye evden çıkarıp başkasına kiraya verebilir mi? Bu durumda kiracının hakları neler? Tazminat davası açılabilir mi? Baskı...

Kira fiyatlarındaki artış, bazı ev sahiplerini, düşük fiyata oturan kiracıları çıkarıp evi yüksek ücretle yeniden kiraya vermenin yollarını aramaya itiyor.

Bu süreçte ev sahiplerinin en sık kullandığı gerekçelerden biri “Çocuğum taşınacak” ya da “Kendim oturacağım” oluyor. Ancak bazı ev sahipleri kiracıları bu yöntemle çıkardıktan sonra evi yüksek fiyata yeniden kiraya veriyor.

İstanbul Kartal’da yaşayan H.K. de tam da bu konudan dolayı ev sahibiyle anlaşmazlığa düşenlerden…

2+1 daireye eşiyle birlikte 2021’de taşınan H.K., “Son bir yılda kira fiyatları inanılmaz derecede artınca yüksek bir zam talebi bekliyordum. Ev sahibim daha zam dönemine 7-8 ay varken yüzde 300’ün üzerinde zam yapmak istedi. Zam zamanı geldiğinde kendisine yüzde 25 olan yasal oran yerine TÜFE’ye göre zam yapmayı önerdim. Önce kabul etmedi. Sonra ikna oldu ama dört ay sonra çıkmamız gerektiğini çünkü eve kendisinin taşınacağını söyledi” dedi.

"KOMŞULARIMIZDAN ÖĞRENDİK Kİ EVİ YENİDEN KİRAYA VERMİŞ"

Bu esnada sürekli ev sahibinin baskılarına maruz kaldıklarını söyleyen H.K., “Bana ulaşamazsa eşimi aradı. Komşularımızdan bizi ikna etmelerini istedi. Birkaç kez kapımıza gelip, kendisinin de kiracı olduğunu, evine taşınmaktan başka çaresi olmadığını söyledi. Ancak evi kiralarken kendisinin kiracı olduğunu söylememişti. O yüzden açıkçası çok da inanmadık bu duruma…  Ama ısrarları o kadar rahatsız etti ki bizi, en sonunda taşınacağımızı söyledik ve iki ay müsaade istedik. Ev sahibimiz iki ayı çok buldu, bir ay diye diretti. Eşim de huzursuz olunca borçlarımız olmasına rağmen mecbur kredi çekip evi boşalttık. Üç ay sonra eski komşularımızdan öğrendik ki eve kendi gelmemiş, yeniden kiraya vermiş” ifadelerini kullandı.

"HİÇ BASKI YAPMAMIŞ GİBİ BİR DE 'TAŞINMASAYDINIZ' DEDİ"

Evin yeniden kiraya verildiğini öğrendiğinde eski ev sahibini aradığını anlatan H.K, “'Hani kendiniz taşınacaktınız?' diye sordum. 'Taşındınız artık, sonra ne yaptığım seni ilgilendirmez. Taşınmasaydınız' dedi. Hiç baskı yapmamış gibi böyle bir üslup ile karşılaşmak canımı çok sıktı. Kendisinden şikayetçi olabilir miyim bilmiyorum ama bu davranış çok kötü” diye konuştu.

Peki böyle bir durumda kiracı, ev sahibinden şikayetçi olabilir mi? Taşınma masraflarını ev sahibinden alabilir mi? Gayrimenkul Hukukçusu Ümit Yasin Kısa ile mercek altına aldık.



EV SAHİBİ HANGİ GEREKÇELERLE KİRACISINI ÇIKARABİLİR?

Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 350’nci maddesinde ev sahibinin kendi evine taşınmak için kiracısını çıkarabileceği belirtiliyor. Ancak bu noktada şu detay çok önemli: Ev sahibi hangi gerekçelerle kiracısını “Ben oturacağım” diyerek evden çıkarabilir?

Ümit Yasin Kısa, “Bir yanda kiraya veren, bir yanda kiracı bulunan bu hukuki ilişkide, kanun koyucu iki tarafın da haklarını korumaya çalışıyor. Hakların çatıştığı durumlarda da daha üstün yararı bulunanın haklarına öncelik verilebiliyor” dedi ve şöyle devam etti:

-- Kanunda bahsedildiği üzere kiraya veren konutu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için kullanacaksa, kiracısını çıkarma hakkına sahip.

-- En sık karşılaştığımız durumlar, kiraya verenin de başka bir yerde kiracı olması ve mevcut kendi konutunda yaşamak istemesi ya da çocuğunun, anne babasının kiralananın bulunduğu şehirde yaşamak durumunda olması ve kalacak yerlerinin olmaması gibi örnekler. Özetle kiralanan şeyi kendi ihtiyacı için kullanmak isteyen kiraya veren, kanunda belirtilen sürelere uyarak buna ilişkin davasını açabilir.

Kiraya verenin çok sayıda evinin olması kiracısına karşı ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açamayacağı anlamına gelmiyor. Önemli olan kiralananın bulunduğu şehirde/ilçede başka taşınmazının olup olmadığı, kiraya verenin gerçekten bu bölgede yaşayıp yaşamadığı, ihtiyacının gerçek ve samimi olup olmadığıdır. Örneğin bir apartmanda 4 adet kiralanan konutu bulunan bir kişinin bunlardan birinde neden kendisinin oturması gerektiğini, diğerlerinde neden böyle bir talepte bulunmadığını mahkemeye izah etmesi ve mahkemeyi ikna etmesi gerekmektedir. Elbette bu da kanıtlanması zor bir durum. Kısaca şunu söyleyebiliriz, birden fazla evi olan birinin ihtiyaç nedeniyle tahliye için dava açma hakkı vardır ancak davasını kabul ettirmesi oldukça güçtür.

"DAVA AÇILMADAN KİRACININ EVİ BOŞALTMAK GİBİ BİR ZORUNLULUĞU BULUNMUYOR"

Bazı ev sahipleri kiracıları bu şekilde çıkarıp evi yeniden kiraya veriyor. Burada mağdur olan kiracıların izlemesi gereken yollar nedir?

Bu soruma Ümit Yasin Kısa, “Maalesef son bir yılda böyle durumlarla çok karşılaşılıyor. Tabii kişiler de kanun ve içtihatları tam olarak bilemeyeceklerinden hak kaybına uğruyor” cevabını verdi. Kısa, şu bilgilerin altını çizdi:

-- Bu noktada dikkat edilmesi gereken husus, kiraya verenin ancak açacağı dava ile ve sonunda davasının kabul edilmesi halinde kira sözleşmesini sonlandırabileceği... Uygulamada kiraya verenler kiracılarına ihtarname göndermek zorundalar.

-- TBK uyarınca bu gönderilen ihtarname kiracının kiralananı boşaltması zorunluluğunu doğuran bir hukuki işlem olmayıp şartlarına ve sürelerine uyulmuşsa kiraya veren tarafından açılacak davanın süresini bir kira yılı kadar uzatıyor. Bu nedenle ihtiyaç nedeniyle kiracısını tahliye ettirmek isteyen bir ev sahibinin yapması gereken, buna ilişkin dava açmasıdır. Bu dava sonuçlanmadan kiracının kiralananı tahliye etme zorunluluğu bulunmuyor.

"KİRACI BİR YILLIK KİRA BEDELİNDEN AZ OLMAMAK ÜZERE TAZMİNAT KAZANABİLİR"

Kiracı, ev sahibinden gördüğü baskılar sonucu davalık olmadan evi boşalttığında yeni evin depozitosu ve taşınma ücreti gibi birçok masraf söz konusu. Boşaltmak zorunda kaldığı evin yeniden kiraya verildiğini öğrenen kiracı yaşadığı maddi ve manevi kayıpların tazmini için ev sahibine dava açabilir mi? 

“TBK’de ihtiyaç nedeniyle kiracının tahliye edilmesi sonrasında kiraya verenin kiralananı kendisi kullanmak yerine başka birine kiralaması halinde tazminat hükümleri öngörülmüştür” diyen Ümit Yasin Kısa, “Ancak kiracı tarafından bu hakkın kullanılabilmesi için kendisi aleyhinde açılan davanın sonucunda ve icra takibi neticesinde kiralananı tahliye etmiş olması gerekiyor” dedi.

Kısa, “Kiraya veren, hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür. Tüm bunların dışında içtihatlar gereğince, kiracının kendisine gönderilen ihtarnameden sonra doğrudan kiralananı tahliye etmesi halinde böyle bir tazminat talep hakkı olmaz” ifadelerini kullandı.